¿Cuales son los costos de asociados a la compra de una propiedad?

Al momento de embarcarse en una operación inmobiliaria es importante (tanto para el comprador como para el vendedor) conocer en detalle todos los costos asociados y cómo se distribuyen los mismos entre cada una de las partes. Más allá de las comisiones inmobiliarias, existen otros gastos que terminan conformando una cifra que puede representar más de un 15% para cada una de las partes, los cuales no siempre son tenidos en cuenta (o no se contempla realmente el impacto que pueden tener) lo cual podría convertirse en una problema en medio del proceso de compraventa.


Impuesto a los sellos

Este impuesto generalmente es del 3,6% sobre el valor de escrituración el cual se abona, según usos y costumbres, en partes iguales por el vendedor y el comprador. Por lo tanto si para el comprador es único inmueble con destino vivienda en CABA, abona cada parte el 1,8% sobre el excedente sobre el mínimo no imponible, del valor de escrituración.


Gastos de escrituración Vendedor

Los gastos de escrituración de la parte vendedora responden a los siguientes conceptos: Aporte Notarial, Estudio de títulos, Certificados varios (Libre deuda de Servicios y expensas, etc), Gastos de diligenciamiento, Formularios UIF/AFIP, Gastos de inscripción, entre otros (no incluyen los honorarios del escribano que son abonados por el comprador). Estos gastos pueden sumar entre 0,6% y 1,5% sobre el valor de escrituración dependiendo del valor del inmueble, ya que algunos de estos conceptos son valores fijos y otros de los conceptos valores proporcionales (con o sin topes) al valor de escrituración. Por lo tanto en propiedades de valores altos su incidencia puede ser menor que en las propiedades de menor valor.


Gastos de escrituración Comprador

El Comprador es que quien designa al escribano y a su vez es quién se hará cargo de pagar sus honorarios, los cuales generalmente rondan entre el 1% y 2% + IVA sobre el valor de escrituración.

Otros costos de escrituración. Se trata de otros gastos que tendrá el Comprador, además de los honorarios ya mencionados, a saber: Tasa de inscripción, fichas registrales, sellos matriz y testimonios. Estos costos también dependen de cada operación ya que responden a tablas movibles, pero para tener una referencia podemos hacer una estimación que ronda el 0,6% del valor de escrituración.

En el caso de unidades nuevas con primera escritura deberá agregarse los honorarios por el reglamento de copropiedad (0,5% adicionales).

Para las compras con crédito, los honorarios del escribano para la constitución de Hipotecas ronda el 1% del valor de escrituración.


Comisiones inmobiliarias

Los mismos responden a un porcentaje sobre el valor de venta de la propiedad, según se haya acordado con la inmobilaria interviniente al momento de la autorización de venta o al momento de visitar la propiedad en el caso de la parte compradora. Los mismos representan generalmente un 2% + IVA del valor de la operación para la parte vendedora y un 4% + IVA para la parte compradora.


ITI o Impuesto a las ganancias.

Adicionalmente, el vendedor podrá estar sujeto al pago del ITI o del impuesto a las ganancias. Para el caso de inmuebles comprados hasta el 31/12/2017 (boletos pagos en un 75%), las personas físicas deben abonar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) que representa un 1,5% sobre el valor de escrituración el cual será retenido por el escribano al momento de realizarse la venta. En caso de que se trate de un vendedor con una única propiedad con destino vivienda y se comprometa a reemplazarla dentro del año quedará eximido de dicho pago, en cuyo caso deberá tramitar de forma gratuita el certificado de no retención ante la AFIP. En el siguiente link encontrarás toda la información para gestionarlo de forma on line o telefónica.

Si la propiedad está declarada en Bienes Personales el trámite se puede realizar online en el momento, caso contrario hay que hacer el trámite presencial y el mismo puede tardar 20 días corridos. Para las personas jurídicas no aplica el ITI pero el Escribano debe retener el 3% a cuenta del Impuesto a las Ganancias que pague la sociedad por esta venta. Podrá eximirse de esta retención si se trata del reemplazo de un bien de uso (con certificado de Contador Público).


Por otra parte, para el caso de propiedades adquiridas con posterioridad a esa fecha, El vendedor, estará sujeto al pago del impuesto a las ganancias, el cual representa un 15% sobre el resultado de la venta.


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